Dịch Covid 19 lần thứ 4 đang khiến thị trường bất động sản quay lại với những ngày khó khăn như đợt đối mặt với dịch lần đầu tiên vào năm ngoái. Nhưng lần này diễn biến dịch bệnh phức tạp và kéo dài khiến các nhà đầu tư khá e ngại dẫn đến dòng tiền đổ vào thị trường này ngày càng yếu đi.
Bên cạnh đó là nhu cầu từ người mua không nhiều góp phần lớn khiến thị trường chững lại, tín dụng bất động sản tăng nhưng các công ty bất động sản không có khả năng thanh khoản để trả cho ngân hàng, làm tăng nợ xấu, cộng thêm các cơn sốt đất ảo bùng nổ đợt đầu năm trên khắp cả nước khiến giá đất đội lên, tất cả đều đang tạo áp lực đẩy thị trường bất động sản về phía một kịch bản màu xám.
Áp lực bởi thanh khoản kém
Sáu tháng cuối năm, bất động sản sẽ trở nên bất định. Khi thanh khoản kém. Thị trường thứ cấp suy yếu. Giá leo thang. Cùng với biến số Covid-19 khó lường. Trao đổi với báo chí, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa dự báo. Đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản màu xám. Với 3 áp lực lớn trong những tháng cuối năm.
Ông Nghĩa cho biết. Dòng tiền chảy vào bất động sản đang chậm lại. Do dịch bệnh diễn biến phức tạp. Vì giá trị tài sản lớn. Trong khi tâm lý thị trường thiên về phòng thủ và do dự nhiều hơn. Thanh khoản kém thể hiện ở giao dịch trên thị trường sơ cấp. (Chủ đầu tư chào bán lần đầu). Lẫn thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Đều giảm tốc trung bình 30-50%
Ở tất cả phân khúc: căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự đều có dấu hiệu chững lại. Mỗi khi dịch bệnh bùng phát. Và ở đợt Covid-19 lần này, dòng tiền chảy vào thị trường tiếp tục bị nghẽn mạch do tác động tâm lý. Vì khả năng tiêu thụ hàng hóa là đại diện cho sức khỏe thị trường. Nếu sức mua kém dần đi. Thì có thể đẩy thị trường tiến gần hơn đến kịch bản màu xám trong những tháng tới.
Áp lực từ sự suy yếu của thị trường thứ cấp
Nhu cầu tìm kiếm và giao dịch bất động sản tại khá nhiều thị trường đang có sự chững lại rõ rệt ở hầu hết các thị trường. Một báo cáo của chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng đi vào chi tiết từng thị trường khu vực miền Nam. Cho thấy các điểm “nóng” về giao dịch nhà đất từng đạt đỉnh về mức độ quan tâm trong tháng 3.2021. Như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu. Thì đều đã suy giảm mức độ quan tâm trong tháng 4.
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM xác nhận. Đại dịch đang khiến thị trường thứ cấp xuống thấp chưa từng có. Trong 6 tháng tới. Các nhà đầu tư thứ cấp (còn gọi là F2) khó có thể kỳ vọng biên lợi nhuận lớn từ việc bán tài sản. Vì lực cầu thị trường yếu, người mua ít, người bán nhiều.
Theo ông Nghĩa, sự kém hấp dẫn của thị trường thứ cấp càng lớn khi thị trường diễn biến một chiều. Chỉ có người bán, không có người mua. Đều này sẽ đẩy bất động sản tiến gần hơn đến kịch bản màu xám. Khi các nhà đầu tư thứ cấp không thể thoát hàng. Phải ôm hàng. Trong khi khả năng tài chính bị giảm sút do dịch bệnh.
Áp lực do giá bất động sản tăng ảo, nợ xấu tăng thật
Ông Nghĩa nhận định. Covid-19 đang lái thị trường về chuỗi giá trị thật hơn là tìm kiếm lợi nhuận ảo. Nhưng các cơn sốt đất thời gian qua đã hình thành nhiều mặt bằng giá ảo. Sốt đất ảo khiến dòng tiền đã đi vào đất. Trong đó có lãi vay, cầm cố, tài sản tích lũy, sẽ không có lối ra. Càng nguy hiểm khi dòng tiền chảy vào bất động sản chỉ là vốn vay ngắn hạn. Hoặc tỷ trọng vay quá lớn. Chuỗi phản ứng từ sốt đất ảo dẫn đến hệ lụy nợ xấu âm thầm tăng cao. Đẩy thị trường đối diện với nguy cơ kịch bản màu xám.
Quan ngại tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản lên 15% trong những tháng đầu năm. Tong khi mốc an toàn được Ngân hàng Nhà nước cho phép chỉ ở mức 12%. Ông Nghĩa cho rằng cần gia cố thêm hàng phòng thủ ở khâu giám sát tín dụng bất động sản.
Chuyên gia này cảnh báo. Giá bất động sản tăng ảo đẩy nợ xấu tăng thật là thực trạng đáng báo động. Khối nợ xấu này sẽ là gánh nặng không chỉ cho thị trường bất động sản. Mà tác động đến cả nền kinh tế. Vì xử lý nợ xấu mất thời gian tính bằng cả thập niên.
Xem thêm các bài viết khác tại chuyên mục Phân tích thị trường.
